李嘉诚商业帝国最脏一块砖：公摊面积凭什么让中国人买单

2025-03-25 10:14商业之最

一、公摊面积的起源与推广：李嘉诚的角色

1. 并非发明者，而是关键推广者

公摊面积的雏形起源于1950年代的香港香槟大厦。当时霍英东为解决整栋楼销售困难的问题，首次尝试分层出售，并将公共区域成本分摊给业主，形成早期公摊模式。而李嘉诚在后续房地产扩张中，将这一模式系统化并引入内地，成为其商业帝国的重要工具。

2. 制度设计的利益导向

公摊面积通过“建筑面积”计价，表面上降低了房价（如100平方米总价100万元，单价1万元/㎡），但实际使用面积仅70-80平方米，真实单价高达1.25万-1.43万元/㎡。这种设计使开发商能以更低单价吸引购房者，同时通过虚增公摊面积隐形涨价。

二、公摊面积对大陆购房者的实际影响

1. 直接经济损失

购房成本虚高：以2025年一线城市均价6万元/㎡计算，30%的公摊率意味着每套房多支付54万-90万元（以90-150㎡户型为例）。

长期费用负担：物业费、暖气费等按建筑面积收取，业主需为楼道、配电室等无实际使用的区域持续付费。以北京为例，100㎡住宅每年多支出约3000-5000元。

2. 信息不透明与维权困境

公摊面积缺乏统一标准，开发商常通过虚报面积、重复计算（如将人防工程计入公摊）牟利。普通购房者难以核查，验房师测量成本高昂。

典型案例显示，部分楼盘公摊率甚至高达50%，购房者花100㎡的钱仅得50㎡实际使用面积。

3. 衍生社会问题

市场扭曲：开发商倾向于建造高公摊率的超高层建筑，导致居住舒适度下降。

政策滞后：尽管香港2013年已取消公摊，大陆除重庆外仍沿用该制度，购房者长期承受制度性不公。

三、争议与批判：李嘉诚的商业伦理

1. 历史评价的分歧

支持者认为公摊面积是市场化产物，符合当时地产发展需求；反对者则指责其利用制度漏洞“合法掠夺”，导致社会财富向开发商倾斜。

人民日报曾发文痛批公摊面积“让消费者很受伤”，呼吁取消。

2. 连带责任与舆论反弹

李嘉诚因推广公摊面积、囤地捂盘、转移资产至英国等行为，被部分媒体和公众视为“掏空中国”的象征，甚至被称为“公摊之父”。

近年官媒对其港口出售等商业决策的批评，进一步加剧公众对其商业伦理的质疑。

四、未来展望与解决方案**

1. 改革呼声与实践

重庆自2002年起实行套内面积计价，证明取消公摊具备可行性。

专家建议分步推进：先规范公摊计算标准，再逐步过渡到套内计价，同步约束物业费、税费等配套政策。

2. 国际经验借鉴

欧美国家普遍按实际使用面积计价，且交房标准为精装修，避免“公摊+毛坯”双重压榨。

结语

公摊面积作为特定历史阶段的产物，已异化为开发商攫取超额利润的工具。李嘉诚虽非发明者，但其推广行为客观上加剧了制度不公。据估算，过去30年公摊制度让中国购房者多支付超10万亿元（按年均商品房销售额的20%-30%估算）。改革势在必行，唯有透明化、公平化的计价方式，才能真正保护消费者权益。

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