广州黄埔长岭居新盘哪来的自信 地价8千 ，房价6万

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地价才八千一平，却想卖6万/㎡，哪个盘如此自信？

近期，位于黄埔长岭居板块的开控城投·云锦开放营销中心，赶在金九银十抢跑。

仗着离地铁最近，又自建超大商业体，就想刺破黄埔房价天花板。

跟评房姐一起看看，这个改善盘，到底有什么勇气敢吹出这个价！

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近地铁自带8万㎡商业

首先，位置来说，项目位于在黄埔长岭居长岭路以南、奥园春晓以西，处在永顺大道和罗岭路交汇处西南方向。

此外，就板块来说，确实是附近众楼盘中距离21号线长平站最近的项目。

百度地图：步行时长

百度地图显示，可步行前往长平地铁站，从21号线转乘5号线，可抵达珠江新城地铁站。

百度地图：步行时长

当然，你还能选择有轨电车出行，在附近200米的地方，有羌洞站，可利用有轨车接驳地铁，减少步行时间。

百度地图：驾车时长

选择自驾去往珠江新城的车程，可选择路线不少，但时间都不短，尤其是如果遇到上下班高峰期就更难说了。

教育来说，还是有点优势的，自身配了一所幼儿园，附近还有长岭居小学、北京师范大学广州实验学校、长平小学等，不过要摇号。

附近最近的医院就是广医附属妇女儿童医院，属于三甲，预计在9月底投入使用。

众所周知，商业配套是长岭居的短板，周围缺乏大商场，很多小区生活所需，还是要靠楼盘自身配的底商，想要大型商超就要往科学城蹭。

而今，广开控股·城投·云锦将在这里配建一座建筑面积约8万㎡的商业综合体，会给板块带来价值提升，预计在2024年能兑现，交给城投经营。

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推大户型主打改善

在区域内看，这个项目还是挺有优势的，不过产品能否过硬还不好说。

据悉，云锦在8月开放了营销中心，本周六开放样板间。

项目总占地面积4.3万平，总建筑面积为15.3万平，整体规划5栋28-31层的住宅，432户，配8万平商业体，容积率在3.5。

产品方面，主推大户型，直面改善买家，首推建面约124-183㎡三至四房。

具体来说，124平的是三房两厅两卫，南向，总货量有144套。

设计来说，私家电梯入户，3.5开间朝南，大阳台打通客厅和次卧，整体有6.7米长，望山景，主卧带卫生间，进门口设置衣柜，带有270°飘窗，采光面可以。

厨房通生活阳台，切菜和洗菜区分开，操作来说，不方便，很容易会把地面弄湿，来回走动，都很费劲，个人不是很喜欢这种设计。

小卧室打通阳台，阳台景观面确实可以拉满好感度，大气很多，但这个房间隐私性不好。

另外一个小房间飘窗不是全墙，采光面不太好。

141㎡是四房两厅两卫，货量有233套，同样私梯入户，说是四房，其实是3 1房设计，三开间朝南。

这套户型是南北对流，设置了双阳台，景观阳台通次卧和客厅，整体有7.5米长。餐厅则是通北向阳台，整体看是较为通透的。

而厨房则是开放式厨房，呈L型。

主卧是全墙飘窗，设置两个衣柜，其中一个是有占用到隔壁次卧的一些空间，这样导致次卧空间感有点有点紧凑。

另外，北向也分布了一个次卧，空间也不大，且卧室旁边就是一个多功能房间，如果设计成卧室，就需要利用飘窗的位置定制床柜，也可用作书房。

183㎡是四房两厅三卫设计，货量仅有50套，主要集中在4和5号楼，独立电梯入户，私密性好。

也是南北对流户型，厨房则是目前较为流行的半开放式，可中西式，配有岛台，然后厨餐厅一体化，整个厅很豪气。

卧室方面，设有双主套，主卧开门就有一个衣帽间，此外，主卫配有双洗手台，方便男女主人同时操作，还有配置一个浴缸，淋浴和泡浴都可以自由选择。

另外一个套房在北向，开门就是小衣柜，有全墙飘窗。

两个次卧都有点紧凑和狭小，挨着主卧的房间，因为有一部分面积被主卧用作衣帽间，整体空间显得很窄，摆放一张床外，就没剩余空间了，如果两个卧室的墙可打掉，把小次卧一全部用作衣帽间，可能会更好。

另外一个挨着公卫的次卧二，空间也特别小，打造成卧室，就必须用飘窗来定做一个床柜，不然就只能用做书房了。

整体来说，户型设计是比较方正的，而且整体小区就5栋楼，全部一字形排开，南北视野都不会有阻挡，很舒适。

具体到每个户型优缺点还是很明显，不过买入后，也可以自己再改造，很多问题就不再是问题了。

据销售介绍，首推5号楼，层高30层，两梯三户设计，楼下就是幼儿园，旁边就是商业综合体，景观面来说，南北都能看到山景资源，居住环境不错。

目前有三栋在开建中了。

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卖6万 /㎡冲击天花板

而至于价格，据了解，项目想卖到6万 /㎡，板块有项目是刺破5万 /㎡的，但人家卖的是复式。

目前，黄埔区整体来说，只有老黄埔的房价是超5万 的，长岭居紧随其后，均价为4.5万/㎡。

高出区域均价1.5万/平售卖是要勇气的。毕竟目前来看，这个板块没商业，没配套，离地铁也不近，一直都被人诟病是睡城。

就拿地价来说，地块是开发区投资公司在2020年5月拿下的商住地，总价近12.7亿，折算折算拿地价8302元/㎡。

后引入广州城投和广报实业一起开发运营，广州开发区投资控股和广州城投各占项目40%股份，广报实业占2成。

项目最大的投入成本可能是要配建8万平的商业综合体，能填补板块短板，带来价值提升，也是政府极为重视的项目，所以才可低价拿地。

附近有奥园春晓、龙湖揽境、天健天玺、五矿壹云台、中冶逸景台、金融街·融穗御府等众多楼盘，有居住氛围，但洋房单位没有价格是突破5万 的。

如中冶逸景台目前在售200多平5房复式产品，售价在5.8万/㎡。

龙湖揽境则已经是清盘了，最后一期售价在3.8万/㎡。

天健天玺现在是在售85-120平方米户型，售价在4.5万/㎡。

五矿壹云台主推建面约142-165平户型，售价3.65万/㎡。

进入二手市场的奥园春晓，目前在交易平台上的挂牌均价在3万/㎡，次新房金融街·融穗御府的挂牌均价则在4万/㎡左右。

有粉丝在2019年以2.9万/㎡的价格买入金融街·融穗御府，去年收楼装修好后，一直没去住，就是嫌太远，周边又没配套，很山卡拉，闲置一年多了。

就目前行情来说，评房姐认为项目开盘，价格可能是5字头，刺破6万/㎡那就过份自信了。

而买家可能大部分还是来自黄埔区的改善用户，对这个区域有居住认可度，周边的一些小区也可能会考虑置换到这里。

所以产品设计上，都是偏大户型，项目也是深知这一点的。

商业配套虽是项目一大卖点，但兑现还需要时间，暂时难拉动区域价格，引发不了大波动。

对这个即将入市，又有点狂的盘，你怎么看，可在评论区留言哦。

原创：评房姐

编辑：房评评